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16.11.2009
Aufwendungen für eine leer stehende Immobilie können nur dann als vorab entstandene Werbungskosten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden, wenn der Steuerzahler den Entschluss zur Einkünfteerzielung endgültig gefasst hat und später nicht wieder aufgibt. Ist die Absicht zur Fremdvermietung nicht anhand objektiver Umstände feststellbar oder besteht diesbezüglich Ungewissheit, entfällt der Werbungskostenabzug.
Einkunftserzielungsabsicht
Gegen die Einkunftserzielungsabsicht sprechende Beweisanzeichen liegen dann vor, wenn sich der Steuerzahler beim Kauf einer Immobilie noch nicht entschieden hat, ob er diese veräußern, vermieten oder selber nutzen will. Sind beispielsweise bei einer mehrjährigen Renovierung Bemühungen zur Fertigstellung der Baumaßnahmen nicht erkennbar, kann dies Beweisanzeichen für einen fehlenden Entschluss zur dauerhaften Vermietung sein.
Die Einkunftserzielungsabsicht kann schon vor Abschluss eines Mietvertrags über eine leer stehende Immobilie vorliegen. Aus diesem Grund können bereits vor der Erzielung von Einnahmen Aufwendungen als vorab entstandene Werbungskosten abgezogen werden, sofern anhand objektiver Umstände festgestellt werden kann, dass der Steuerzahler den Entschluss zur dauerhaften Vermietung endgültig gefasst hat.
Steht eine Wohnung nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung leer, sind Aufwendungen als Werbungskosten so lange abziehbar, wie der Steuerzahler den Entschluss, mit dieser Wohnung Einkünfte zu erzielen, nicht endgültig aufgegeben hat. Solange sich der Steuerzahler ernsthaft und nachhaltig um eine Vermietung der leer stehenden Immobilie bemüht, kann nicht von einer endgültigen Aufgabe der Einkunftserzielungsabsicht ausgegangen werden, selbst wenn er – z. B. wegen mehrjähriger erfolgloser Vermietungsbemühungen – die Immobilie zugleich zum Verkauf anbietet.
Leerstandsdauer
Vom Steuerzahler nicht zu verantwortende Verzögerungen bei dem Versuch, Vermietungseinnahmen zu erzielen, schließen den Werbungskostenabzug nicht aus. Eine entschuldbare Verzögerung kann beispielsweise dann vorliegen, wenn der Steuerzahler die Renovierung der leer stehenden Immobilie aufgrund finanzieller Schwierigkeiten nicht zügig fortsetzen konnte. Eine konkrete Zeitdauer, wie lange der Leerstand einer Immobilie dauern kann, ohne dass dies zur Verweigerung des Werbungskostenabzugs führt, gibt es bisher nicht. Hier kommt es auf den konkreten Sachverhalt im Einzelfall an. So hat beispielsweise das Finanzgericht Saarland in einem Urteil vom 23. Mai 2006 auch bei einem relativ langen Leerstand (bis zu zehn Jahren) das Vorliegen der Vermietungsabsicht bzw. der Einkunftserzielungsabsicht als gegeben angesehen, weil die Vermietbarkeit der betreffenden Immobilie außer Zweifel stand und auch keine Form einer privaten Nutzung erkennbar war.
Letztlich kommt es wohl weniger auf die Dauer des Leerstands der Immobilie an, als auf den Nachweis der Vermietungsabsicht.
Vermietungsabsicht
Die Vermietungsabsicht muss nach ständiger Rechtsprechung anhand objektiver Umstände feststellbar sein. Für die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit der Vermietungsbemühungen trägt der Steuerzahler die Beweislast. Die Vermietungsabsicht muss während der gesamten Leerstandszeit bestehen. Mindestanforderungen für den Nachweis der Vermietungsbemühungen hat der Bundesfinanzhof bislang noch nicht festgelegt, sondern überlässt es den Finanzgerichten, im konkreten Einzelfall die Vermietungsbemühungen als ausreichend oder nicht ausreichend zu bewerten.
Nachweismöglichkeiten
Der Steuerzahler muss sein ernsthaftes und nachhaltiges Bemühen um eine Vermietung der leer stehenden Immobilie nachweisen. Als Nachweis der Vermietungsabsicht werden u. a. anerkannt
Des Weiteren sollte dokumentiert werden, wieso infrage kommende Mieter die Wohnung nicht angemietet haben, um damit die Ernsthaftigkeit der Vermietungsabsicht zu dokumentieren. Keinesfalls darf die Immobilie zu einem weit überhöhten Mietpreis angeboten werden, da dies gegen eine ernsthafte Vermietungsabsicht spricht. Außerdem muss die Einschaltung des Maklers bzw. die Schaltung von Zeitungsinseraten auf Dauer angelegt sein. Je länger die Leerstandsdauer der Immobilie ist, desto mehr spielt die Intensität der Vermietungsbemühungen eine Rolle. So hat z. B. das Finanzgericht München in einem Urteil vom 23. Oktober 2008 deutlich gemacht, dass die Schaltung von zwei Vermietungsanzeigen in einem Jahr, jedenfalls im Fall eines langjährigen Leerstandes der Immobilie nicht ausreichend ist, um eine Vermietungsabsicht überzeugend darzulegen.
Leer stehende Immobilie
Vermietungsabsicht entscheidend für steuerlichen Abzug von WerbungskostenEinkunftserzielungsabsicht
Gegen die Einkunftserzielungsabsicht sprechende Beweisanzeichen liegen dann vor, wenn sich der Steuerzahler beim Kauf einer Immobilie noch nicht entschieden hat, ob er diese veräußern, vermieten oder selber nutzen will. Sind beispielsweise bei einer mehrjährigen Renovierung Bemühungen zur Fertigstellung der Baumaßnahmen nicht erkennbar, kann dies Beweisanzeichen für einen fehlenden Entschluss zur dauerhaften Vermietung sein.
Die Einkunftserzielungsabsicht kann schon vor Abschluss eines Mietvertrags über eine leer stehende Immobilie vorliegen. Aus diesem Grund können bereits vor der Erzielung von Einnahmen Aufwendungen als vorab entstandene Werbungskosten abgezogen werden, sofern anhand objektiver Umstände festgestellt werden kann, dass der Steuerzahler den Entschluss zur dauerhaften Vermietung endgültig gefasst hat.
Steht eine Wohnung nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung leer, sind Aufwendungen als Werbungskosten so lange abziehbar, wie der Steuerzahler den Entschluss, mit dieser Wohnung Einkünfte zu erzielen, nicht endgültig aufgegeben hat. Solange sich der Steuerzahler ernsthaft und nachhaltig um eine Vermietung der leer stehenden Immobilie bemüht, kann nicht von einer endgültigen Aufgabe der Einkunftserzielungsabsicht ausgegangen werden, selbst wenn er – z. B. wegen mehrjähriger erfolgloser Vermietungsbemühungen – die Immobilie zugleich zum Verkauf anbietet.
Leerstandsdauer
Vom Steuerzahler nicht zu verantwortende Verzögerungen bei dem Versuch, Vermietungseinnahmen zu erzielen, schließen den Werbungskostenabzug nicht aus. Eine entschuldbare Verzögerung kann beispielsweise dann vorliegen, wenn der Steuerzahler die Renovierung der leer stehenden Immobilie aufgrund finanzieller Schwierigkeiten nicht zügig fortsetzen konnte. Eine konkrete Zeitdauer, wie lange der Leerstand einer Immobilie dauern kann, ohne dass dies zur Verweigerung des Werbungskostenabzugs führt, gibt es bisher nicht. Hier kommt es auf den konkreten Sachverhalt im Einzelfall an. So hat beispielsweise das Finanzgericht Saarland in einem Urteil vom 23. Mai 2006 auch bei einem relativ langen Leerstand (bis zu zehn Jahren) das Vorliegen der Vermietungsabsicht bzw. der Einkunftserzielungsabsicht als gegeben angesehen, weil die Vermietbarkeit der betreffenden Immobilie außer Zweifel stand und auch keine Form einer privaten Nutzung erkennbar war.
Letztlich kommt es wohl weniger auf die Dauer des Leerstands der Immobilie an, als auf den Nachweis der Vermietungsabsicht.
Vermietungsabsicht
Die Vermietungsabsicht muss nach ständiger Rechtsprechung anhand objektiver Umstände feststellbar sein. Für die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit der Vermietungsbemühungen trägt der Steuerzahler die Beweislast. Die Vermietungsabsicht muss während der gesamten Leerstandszeit bestehen. Mindestanforderungen für den Nachweis der Vermietungsbemühungen hat der Bundesfinanzhof bislang noch nicht festgelegt, sondern überlässt es den Finanzgerichten, im konkreten Einzelfall die Vermietungsbemühungen als ausreichend oder nicht ausreichend zu bewerten.
Nachweismöglichkeiten
Der Steuerzahler muss sein ernsthaftes und nachhaltiges Bemühen um eine Vermietung der leer stehenden Immobilie nachweisen. Als Nachweis der Vermietungsabsicht werden u. a. anerkannt
- Laufende Zeitungsinserate
- Beauftragung der Wohnungsverwaltung mit der Mietersuche
- Einschaltung eines Immobilienmaklers
- Fortlaufendes Anbieten der Immobilie im Internet
- Aufzeichnungen über den Besuch von Mietinteressenten
Des Weiteren sollte dokumentiert werden, wieso infrage kommende Mieter die Wohnung nicht angemietet haben, um damit die Ernsthaftigkeit der Vermietungsabsicht zu dokumentieren. Keinesfalls darf die Immobilie zu einem weit überhöhten Mietpreis angeboten werden, da dies gegen eine ernsthafte Vermietungsabsicht spricht. Außerdem muss die Einschaltung des Maklers bzw. die Schaltung von Zeitungsinseraten auf Dauer angelegt sein. Je länger die Leerstandsdauer der Immobilie ist, desto mehr spielt die Intensität der Vermietungsbemühungen eine Rolle. So hat z. B. das Finanzgericht München in einem Urteil vom 23. Oktober 2008 deutlich gemacht, dass die Schaltung von zwei Vermietungsanzeigen in einem Jahr, jedenfalls im Fall eines langjährigen Leerstandes der Immobilie nicht ausreichend ist, um eine Vermietungsabsicht überzeugend darzulegen.
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